Como funciona o financiamento bancário
1. Comprei um apartamento por financiamento bancário, como funciona esse processo?
Para fazer o financiamento, você deve contatar a construtora para receber a orientação inicial necessária, que resumidamente é:
Primeiro, o responsável na obtenção do financiamento é você. O departamento de crédito e o departamento jurídico do banco vão analisar e conceder um financiamento a você e somente você poderá dar as informações e solicitar os documentos pessoais que serão analisados, assim como tirar eventuais dúvidas que o banco venha a ter para o processo. É o início de um longo relacionamento entre você e o banco.
Segundo, é responsabilidade da construtora disponibilizar a você todos os documentos e certidões referentes à construtora e ao empreendimento em Cartório de Notas.
Terceiro, assim que a construtora entregar os últimos documentos referentes à obra, que são o Habite-se e a especificação de condomínio, você pode dar entrada no pedido de financiamento. Por isso é importante entender que o banco só passa a receber as solicitações de financiamento para análise depois de estar de posse dos documentos citados. Porém, é fundamental para que o processo corra no mínimo prazo possível começá-lo com antecedência para que nesta data, também a documentação do cliente esteja em ordem.
Por fim, se você não souber ou não gostar muito de fazer esse processo burocrático, você poderá procurar uma pessoa ou empresa de assessoria especializada em intermediar a solicitação de crédito entre você e o banco ou pedir para um conhecido e/ou familiar tratar dos papéis para você.
SFH x CH
2. Qual é a diferença entre financiamento pelo S.F.H. (Sistema Financeiro de Habitação) e pela C.H. (Carteira Hipotecária) e qual é mais interessante?
Pelo S.F.H., poderão ser financiados imóveis de valor máximo de avaliação de R$500.000,00 (legislação vigente). A taxa máxima de juros será de 12% ao ano e poderá haver uso do F.G.T.S., desde que respeitadas as condições de uso do mesmo e o valor máximo de financiamento será de até R$245.000,00, não podendo, na maioria dos bancos, ultrapassar 80% do valor de avaliação.
Pela C.H., não há valor máximo de avaliação, podendo ser financiados imóveis que ultrapassam o valor de avaliação de R$350.000,00. Não poderá haver uso do F.G.T.S. e o valor máximo de financiamento será, na maioria dos bancos, de 60% do valor de avaliação. A taxa de juros será negociada com o banco no momento da contratação do financiamento, ficando normalmente acima dos 12% ao ano.
Para imóveis inferiores a R$500.000,00 de avaliação, o mais interessante é o uso do S.F.H., pois apresenta taxa menor de juros e permite o uso do F.G.T.S., além de outros incentivos na hora de recolhimentos de impostos e despesas de registro de imóveis.
Composição de renda
3. Qual é a forma de composição de renda normalmente aceita pelos bancos? Se um dos nomes tiver problema junto às instituições de crédito (SERASA, ACSP, etc.) o financiamento pode ser bloqueado?
Os bancos normalmente aceitam a composição de renda do casal. Outros casos como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos dependem da consulta junto ao banco, pois varia muito a aceitação de uma instituição financeira para outra. Em muitos casos, a aceitação, se ocorrer, virá acompanhada de solicitação de documentação complementar.
Caso um dos nomes tenha problema em uma instituição de crédito, com toda certeza o crédito será negado, mesmo que o desabono seja antigo e de pequeno valor.
Quanto custa (taxas do processo)?
4. Quais são as despesas com o processo de financiamento bancário? Sou obrigado a financiar pelo banco indicado pela construtora?
Eventualmente, o banco poderá cobrar T.A.C. (Taxa de Abertura de Crédito), taxa de análise jurídica, taxa de inscrição e expediente, dentre outras.
O cliente deverá arcar com as despesas relativas aos emolumentos que se originarem das certidões e documentos disponibilizados pela construtora, bem como honorários de despachante, certidões relativas à Municipalidade, de propriedade e outras relativas ao processo. Ainda por conta do cliente incidirão, quando da assinatura do contrato de financiamento, as despesas de registro de imóveis e I.T.B.I. (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
O financiamento do imóvel não precisa ser pelo banco indicado pela construtora, porém, o processo no mesmo banco é mais fácil, rápido e com menor encargos, pois não haverá necessidade de pagar pela avaliação do imóvel e não incidirão algumas taxas.
Vencimento de parcela
5. O que acontece se vencer a parcela de financiamento bancário e eu ainda não tiver o meu processo de solicitação de financiamento bancário aprovado pela instituição financeira?
Haverá cobrança de multa conforme estabelecido em contrato. A não ser que seja comprovada a entrega do processo junto ao banco para concessão de crédito dentro do prazo de entrada e o processo esteja fluindo dentro de seu trâmite normal, ou seja, não falte o encaminhamento de alguma solicitação do banco ou algum documento que compõe o processo. Nesta situação, a construtora aguardará a conclusão e expedição do contrato de financiamento por parte do banco, sem tomar nenhuma medida de cobrança do valor vencido.
Contudo, a cobrança de correção monetária e de juros transcorrerá normalmente, conforme previsto em contrato, até a data do contrato de financiamento bancário.
Saldo remanescente
6. Qual a garantia necessária que deve ser apresentada, caso eu tenha saldo remanescente com a construtora após assinatura do contrato de financiamento bancário?
É necessário um Fiador. Para ser aceito, é necessário que ele possua dois imóveis em seu nome, tenha a renda mensal compatível com o valor das prestações anteriormente assumidas e não possua nenhum tipo de apontamento em seu nome junto a órgãos públicos.
Tudo isto é comprovado mediante uma relação de documentos que serão solicitados e o preenchimento de uma ficha cadastral. Este tipo de garantia somente é possível nos casos de financiamento bancário em que restou saldo devedor com a construtora, isto é, quando verificada dívida remanescente após a obtenção de financiamento junto à instituição financeira.
Caso a garantia não seja apresentada, a construtora suspenderá o contrato de financiamento bancário até que o cliente apresente a garantia solicitada.
Apresentação do saldo remanescente
7. Assinei o meu contrato de financiamento bancário e ainda não apresentei a minha garantia para o saldo remanescente com a construtora. Existe um limite de tempo e o que acontece se eu não apresentá-la?
Sim. Existe um prazo para a conclusão do processo junto ao banco. Uma vez suspensa a assinatura pela construtora, esse prazo não será cumprido e o banco cancelará a aprovação de crédito e a concessão do financiamento, passando o cliente à condição de inadimplente.
A suspensão ocorre pelo fato de que a assinatura do contrato e o registro do mesmo em Cartório de Registro de Imóveis quitam totalmente a dívida, torna pública a propriedade do imóvel em nome do cliente, além de alienar o imóvel a favor do banco, não restando qualquer alternativa de cobrança por parte da construtora do saldo devedor remanescente. Portanto, para que o processo seja concluído no seu todo, é imprescindível a assinatura do Instrumento Particular de Reconhecimento de Dívida Pré-Existente, lastreado por garantia previamente aprovada pela construtora.
